무엇이든물어보세요 22년 부동산 전략 미리 계획하는 부동산 21년 12월 15일 방송 정보

무엇이든물어보세요 22년 부동산 전략 미리 계획하는 부동산 21년 12월 15일 방송 정보

 

주택 매매 전망지수

올 8월까지는 상승세를보이다가 11월 이후부터는 전국 평균 99로, 100미만인 하락세를 보이고 있다.  

 

21년 부동산 이슈

1. 매매도 전세도 다 올랐다. 아파트 가격 고공행진

- 올해 아파트 가격은 17% 정도로 상승하면서 매매도 전세도 다 올랐다. 우리나라 뿐만 아니고 저성장 저금리로 인해 전 세계적인 집값 상승 추세를 보였다고 한다. 

- 전세계 주택가격 상승률 : 그 중에서 특히 우리나라는 미국이나 유럽 여러 나라에 비해 적은 주택 공급으로 인해 높은 상승률을 보였다. 

 

2. 입주할 집이 부족했다. : 주택 공급 부족 

- 전체 주택 보급율 : 전국에 비해 수도권과 서울 지역은 전체 주택 보급율이 100 이하로 가구수 대비 필요한 주택수가 부족했다고 한다.

- 21년 약 38000호의 주택을 공급했는데, 이 중에서 18000여 호를 3기 신도시와 신규 택지지구에 사전 청약으로 공급했고, 도심 내 주택 공급을 위해 공공 재개발 공공 재건축 사업을 추진하고 있다

 

3. 돈이 부족해 빌리고 싶은데, 대출 규제와 금리 인상

- 기준 금리가 더 오를 것으로 전망되면서 주택담보대출 금리는 6%까지 상승할 것으로 예상되고 있다. 

 

4. 집주인은 물론 세입자도 불편한 종합부동산세 인상 

- 21년 종합부동산세 인상 폭이 매우 컸는데, 매수자와 세입자의 세 부담이 늘어났다. 반면 1세대 1주택 장기 보유에 대해서는 장기 보유 부담이 줄어든 점도 있다. 

 

 

2022년 내 집 마련 전략

1. 여유 자금 부족한 무주택자 : 대출 규모, 상환 능력을 확인하는 것은 필수, 깡통 전세를 대비하라 

주요 4대 시중은행 전세대출금리는 11월 30일 기준 연 3.12~4.74%로 세입자에게 큰 부담이 되고 있다. 전월세 보증금이 증가했을 때 집값이 하락하게 되면, 전세보증금과 대출금이 집값을 넘어서는 깡통 전세가 될 수 있다. (오피스텔의 경우 매매가 대비 전세가 비율은 서울 기준으로 82%까지 상승했으므로 주의가 필요하다)

 

* 대출할 때 꼭 체크하세요 

1. 앞으로는 갚을 능력만큼만 대출이 가능 (DSR)

2. 전세 대출시에도 원리금 상황

3. 금리 인상으로 이자 부담 증가

4. 추가 대출 증액도 전월세 증가액 만큼

 

- 등기부상 등기부 등본을 계약 체결 전, 직후, 잔금 지급 전, 실제 입주 이후에도 확인할 필요가 있다. (계약일로부터 잔금 및 입주 일자 익일까지 현재 상태의 등기부를 유지 해야 함) 

- 확정일자는 최대한 빨리 받는 것이 유리. 또 계약서에 추가 대출은 하지 않는다. 이를 어길 시 임차인은 계약을 해지할 수 있다는 조항이 있어야 한다. 

 

* 전세 보증금 지키는 방법

1. 내 보증금 + 집주인 대출이 매매가 70%를 넘지 않도록 한다.

2. 등기부 등본 확인은 필수

3. 잔금 치르는 날 전입신고, 확정일자 받기

4. 전세금 반환 보증보험 가입도 고려할 것

 

 

질문

지금이라도 집을 사는 것이 유리할까요?

답변

조금 기다려라, 금리 인상 등 글로벌 경제 상황은 부동산 시장에 불안하게 작용하고 있으므로 주택 공급 확대 정책이 필요하다. 

 

 

2022년 내 집 마련 전략

2. 내집을 마련하고자 하는 무주택자 : 청약을 노리거나 자금 규모에 맞게 구입하라 

- 청약 점수 50점 이상이면 사전 청약 및 청약을 적극적으로 활용하고, 50점 미만이면 청약과 재개발 후보 지역의 매매를 동시에 고려하기. 

 

 

2022년 내 집 마련 전략

3. 재개발, 재건축은 감감무소식, 새집 새아파트 에 살고 싶은 유주택자

- 공공재개발, 공공재건축을 노려라

- 사업을 추진하자니 시간이 오래 걸리고 의견 충돌이 많거나 사업성이 떨어지는 지역을, 공공 부문이 사업 시행자로 참여하여 사업성을 높이고 신속한 인허가로 사업을 막힘없이 추진할 수 있도록 하는 것을 공공재개발 공공재건축이라고 한다. 공공이 사업 관리자이자 중재자 역할을 하여 갈등을 해소하는 것으로, 공공임대주택과는 다르다. 공공이 진행해도 브랜드 아파트가 될 수 있다. 

 

공공재개발, 공공재건축의 좋은 점

1. 사업 기간이 빨라진다. 

민간재개발과 공공재개발 기간 비교 

각종 인허가를 신속하게 한꺼번에 처리할 수 있어 5년 정도에 추진이 가능

 

2. 사업 진행이 투명하고 공정해진다. 

공공이 진행하면 한국토지주택공사 등이 공공 사업의 시행자로 참여하여 공정한 절차와 과정을 거쳐 사업을 관리하고 조합원의 의견도 충분히 수렴하여 사업을 추진한다. 주민이 원할 경우 사업 추진 과정에서 추가 분담금이 늘어나는 문제를 미연에 방지할 수 있다고 한다. 

 

3. 분담금 부담은 줄고, 수익성은 개선된다. 

- 용적률을 법정 상한선의 120%까지 허용, 분양가 상한제 대상에서 제외, 전체 사업비의 50%와 이주비 3억까지 1.8% 저리의 융자 지원 등 각종 분담금 부담이 줄어든다.  

 

4. 브랜드 아파트로 혜택을 누릴 수 있다. 

 

 

 

2022년 내 집 마련 전략

3. 재개발, 재건축은 감감무소식, 새집 새아파트 에 살고 싶은 유주택자

- 도심 공공주택 복합사업을 노려라 

- 소규모이거나 재개발 재건축이 어려운 지역도 인허가 절차를 단축하고 용적률을 완화 하는 등의 정책을 지원할 필요가 있다. 

 

작아도 알찬, 도심 공공주택 복합사업 

개발 사업 규모가 작은 지역, 사업성 확보가 어려워 소외된 지역, 정비구역으로 지정되지 않은 지역은 공공이 직접 시행하는 것으로, 공공재개발과 재건축은 도시정비법으로 시행하고, 도심 공공주택 복합 사업은 공공주택 특별법으로 시행하는 차이점이 있다. 또한 공공 재개발과 공공재건축은 사업주체가 민간과 공공이 공동이지만, 도심 공공주택 복합사업은 공공이 직접 시행한다. 

도심 공공주택 복합사업은 지구지정부터 입주 완료까지 5년 이내로 신속하게 사업을 추진한다는 장점이 있다. 

(도심 공공주택 복합 사업의 목표는 대도시 내에 주변 시세보다 저렴한 분양주택과 임대주택을 함께 공급하는 것으로 무주택자에게 청약의 기회가 제공되고 있다.)

 

1. 사업 절차와 기간이 확 줄어든다. 

사업 절차와 기간을 단축해, 지구지정부터 입주시점까지 5년 이내로 추진한다. 

 

2. 사업부담이 줄어든다. 

사업 부담금이 감소하고, 투명하고 공정한 사업비 운영으로 공사비 부풀리기 등을 차단할 수 있다. 

 

3. 기존 개발비에 비해 10~30%p 수익률을 제공한다. 

 

4. 브랜드 아파트 혜택을 누릴 수 있다. 

주민 참여로 구성된 협의체에서 시공자를 선정할 수 있어 브랜드 아파트 혜택을 누릴 수 있다. 

 

5. 원래 터전에 살던 세입자와 상인 재정착을 돕는다. 

공사 기간 중에 인근의 택지 지역에 이주할 수 있는 재정착을 지원한다.  

 

 

 

2022년 내 집 마련 전략

4. 갈수록 느는 세금 : 몸집을 줄여라 

내년도 대출규제 및 금리 인상을 대비하기 위해 1가구 1주택자는 좋은 지역으로 이주하거나 평수를 늘리는 것을 추천. 똘똘한 집 한 채를 가지는 것이 세금 부담 등을 줄일 수 있다. 

 

 

 

 

 

출처 무엇이든물어보세요 

 

이 글은 방송을 본 후 리뷰로 작성한 글이므로 참고 정도로만 읽으시고, 더 자세한 내용은 전문가와 상담하시길 권합니다.